La sentencia del Tribunal Superior de Justicia de Andalucía, recurso 902/2021, de 29 de septiembre de 2025, da algunas pautas interesantes a la hora de analizar la deducibilidad del IVA de los gastos incurridos en actividades de arrendamiento de viviendas destinadas a uso turístico.
El caso analiza un inmueble destinado íntegramente a explotación turística, donde se soportaron cuotas de IVA en la adquisición, en obras de acondicionamiento, en la adquisición de mobiliario, y en otros gastos vinculados directamente a la actividad. Se discute su consideración de deducibles por su afectación a operaciones sujetas y no exentas, conforme a los artículos 92 y 94 de la Ley 37/1992 del IVA (LIVA).
Recordemos que de acuerdo con el artículo 20. Uno, 23º, b, e’) LIVA no están exentos los arrendamientos de apartamentos o viviendas amueblados cuando el arrendador se obligue a la prestación de alguno de los servicios complementarios propios de la industria hotelera, tales como los de restaurante, limpieza, lavado de ropa u otros análogos.
La sentencia confirma que basta que el arrendador se obligue a prestar al menos uno de estos servicios, no exigiendo la norma ni siquiera que se acredite que el mismo se preste de manera efectiva aun cuando esta circunstancia pueda ser valorada a efectos de la acreditación del cumplimiento del requisito.
La sentencia subraya la relevancia de los servicios complementarios propios de la hostelería, especialmente la limpieza diaria de habitaciones y el cambio de sábanas, como criterio diferenciador frente a un simple arrendamiento de vivienda. La limpieza diaria es un servicio claramente diferenciador porque, en arrendamientos residenciales, la tarea recae sobre el ocupante, mientras que en la actividad hotelera corresponde al titular del establecimiento.
El tribunal valoró la actividad probatoria del recurrente, quien acreditó la prestación de limpieza mediante documentación de la página web del establecimiento en la que se publicitaba -lo cual, conforme a la normativa protectora del consumidor, implica una obligación frente al cliente- y declaraciones del técnico informático responsable de su diseño y mantenimiento confirmando que se había mantenido inalterada. Además, aunque el Tribunal no lo considera determinante, se aportaron partes de trabajo de limpieza que acreditaban que “en algunos casos, en las estancias de más de un día se han prestado servicios de limpieza”.
La sentencia aclara que la prestación bajo demanda no desvirtúa el cumplimiento del requisito legal: lo relevante es que el arrendador se obligue a ofrecer alguno de los servicios complementarios de hostelería. Señala en este sentido que: “Resulta, por lo demás, un hecho notorio que actualmente, por razones medioambientales, es habitual que los hoteles informen al cliente de que la limpieza diaria y el cambio de sábanas y toallas se harán únicamente si así lo solicita, explicando la forma en la que el cliente puede manifestar su voluntad”.
Además, en el caso concreto, la normativa autonómica de turismo aplicable a la clasificación como apartamento turístico obligaba a prestar limpieza diaria y cambio de sábanas, lo que refuerza la consideración del inmueble como actividad hotelera. El tribunal señala que este requisito no es determinante por sí solo, pero constituye un elemento probatorio relevante para acreditar la naturaleza del servicio.
En definitiva, este pronunciamiento nos recuerda la importancia de contar con la documentación necesaria para poder probar:
- Que el arrendador se obliga a prestar alguno de los servicios complementarios de hostelería.
- Que para poder deducir el IVA soportado en la compra del inmueble arrendado, y el de las reformas previas al inicio de la actividad, es imprescindible poder probar con hechos objetivos que el destino previsible, desde un inicio, era la realización de arrendamientos con servicios complementarios.
