La Consulta Vinculante V1956-25 de fecha 16/10/2025 aborda una cuestión de gran relevancia práctica en el ámbito de las reestructuraciones empresariales: la posibilidad de aplicar el régimen especial de neutralidad fiscal del Capítulo VII del Título VII de la Ley 27/2014, de 27 de noviembre, del Impuesto sobre Sociedades (LIS) a una escisión parcial en la que se segrega una actividad de arrendamiento inmobiliario.
El núcleo del análisis se centra en determinar si dicha actividad de arrendamiento puede calificarse como “rama de actividad” en los términos del artículo 76 de la LIS, requisito imprescindible para que la escisión parcial pueda acogerse al régimen fiscal especial.
Recordemos que de acuerdo con el artículo 17.3 de la LIS, los elementos patrimoniales transmitidos en virtud de fusión y escisión total o parcial, se valorarán, en sede de las entidades y de sus socios, de acuerdo con lo establecido en el Capítulo VII del Título VII de la Ley. En caso de no resultar de aplicación el régimen establecido en el Capítulo VII del Título VII de esta Ley (FEAC), los referidos elementos patrimoniales se valorarán de acuerdo con lo establecido en el apartado 4, es decir, a valor de mercado.
Valorar a valor de mercado elementos patrimoniales normalmente implica aflorar plusvalías, lo cual, en el caso particular de los inmuebles, puede ser muy relevante por la tributación que llevan asociada. En cambio, si la operación se acoge al FEAC, no se integran en la base imponible de las sociedades ni de los socios, las plusvalías asociadas a los elementos transmitidos con ocasión de reestructuración.
El artículo 76.2.1º b) de la LIS considera escisión parcial la operación por la cual “una entidad segrega una o varias partes de su patrimonio social que formen ramas de actividad y las transmite en bloque a una o varias entidades de nueva creación o ya existentes, manteniéndose en su patrimonio al menos una rama de actividad en la entidad transmitente, o bien participaciones en el capital de otras entidades que le confieran la mayoría del capital social de estas, recibiendo a cambio valores representativos del capital social de la entidad adquirente, que deberán atribuirse a sus socios en proporción a sus respectivas participaciones, reduciendo el capital social y las reservas en la cuantía necesaria, y, en su caso, una compensación en dinero en los términos de la letra anterior”.
De acuerdo con la definición fiscal de rama de actividad del artículo 76.4 LIS, se requiere la existencia de un conjunto patrimonial susceptible de funcionar por sus propios medios, perfectamente identificado en sede de la entidad transmitente y que, desde el punto de vista organizativo, forme un conjunto de elementos de activo y de pasivo de la sociedad que constituyan una explotación autónoma.
En consecuencia, para poder aplicar régimen FEAC a una escisión parcial, la actividad económica que la adquirente desarrollará de manera autónoma a partir de la escisión ha de existir previamente en sede de la transmitente, permitiendo así la identificación de un conjunto patrimonial afectado o destinado a la misma. Es decir, no basta con transmitir determinados activos: lo que se exige es la existencia de auténticas unidades económicas autónomas antes y después de la operación.
En el supuesto analizado por la DGT, la entidad desarrollaba una actividad principal distinta del arrendamiento y, paralelamente, explotaba un conjunto de inmuebles en régimen de alquiler. La operación proyectada consistía en segregar esta actividad de arrendamiento a favor de otra sociedad, permaneciendo en la escindida la actividad principal.
La cuestión esencial es si la actividad de arrendamiento constituye una verdadera unidad económica autónoma. La DGT recuerda que esta calificación es una cuestión de hecho y exige que concurran determinados elementos: organización diferenciada, medios materiales y personales propios, contratos en vigor y capacidad para funcionar autónomamente tras la escisión. Además, la actividad debe preexistir en la entidad transmitente; no puede configurarse de manera artificiosa con ocasión de la operación.
En este punto resulta determinante el artículo 5.1 LIS, que define actividad económica como la ordenación por cuenta propia de medios de producción y recursos humanos con la finalidad de intervenir en la producción o distribución de bienes o servicios. En el caso específico del arrendamiento de inmuebles, la propia LIS establece un criterio objetivo: se entenderá que existe actividad económica únicamente cuando para su ordenación se utilice, al menos, una persona empleada con contrato laboral y a jornada completa.
Este requisito ha sido objeto de interpretación reciente por el Tribunal Supremo (TS) en su sentencia STS 956/2025 (rec. 2197/2023), de 14 de julio. El Alto Tribunal concluye que basta con acreditar la existencia real y efectiva de un empleado con contrato laboral a jornada completa para que concurra el requisito legal, sin que la Administración pueda exigir una valoración adicional sobre la carga de trabajo o la racionalidad económica de la contratación.
La sentencia se dicta en otro ámbito tributario, el del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones (ISD). Se refiere a la aplicación de la reducción en la base imponible del ISD regulada en el artículo 20.2.c) LISD, el cual remite a remite a la Ley 19/1991, de 6 de junio, del Impuesto sobre el Patrimonio (LIP) cuando exige, como primer requisito para aplicar dicho beneficio fiscal, que a la empresa individual, negocio profesional o participaciones en entidades incluidos en el caudal relicto les sea aplicable la exención regulada en el apartado octavo del artículo 4 de la LIP en sede del causante; precepto que, a su vez, en un nuevo reenvío normativo, remite a lo que establezca la LIRPF para determinar si existe actividad económica o si un elemento patrimonial se encuentra afecto a ella, lo que da entrada a la aplicación, en este caso, del artículo 27 de la LIRPF.
En el ámbito del ISD los preceptos han de ser interpretados desde la perspectiva de facilitar la sucesión empresarial. Así lo pone de manifiesto la propia sentencia cuando dice que:
«No cabe duda de que este precepto debe interpretarse a la luz de los principios interpretativos que han sido auspiciados desde la esfera del TJUE, de modo que se debe propiciar, por imperativo de la Recomendación 94/1069/CE de la Comisión de 7 de diciembre de 1994, la supervivencia de la empresa mediante un trato fiscal adecuado de la sucesión. Dicha Recomendación se traduce en la necesidad de asumir una interpretación finalista del artículo 27.2 LIRPF, tal como hemos declarado.
Pues bien, esta interpretación finalista nos ha de conducir, como hemos anticipado, a considerar que la existencia de empleado a jornada completa y local afecto a la actividad, son requisitos suficientes para entender que nos encontramos ante una actividad económica, sin que se precise la justificación de la contratación de la persona empleada desde un punto de vista económico.»
Por tanto, el pronunciamiento del TS podría ser trasladable a otros tributos que remitan al artículo 27.2 de la LIRPF, o al artículo 5 de la LIS. No obstante, conviene ser prudente en este sentido y habrá que ver la posición que adoptará la Administración y como la acogen los tribunales. Recordemos que, en ámbito del IRPF, el TEAC ha asumido la jurisprudencia del TS en el sentido de que si no hay una carga de trabajo real, la concurrencia del requisito del trabajador contratado podría calificarse de innecesaria y artificial, sin que exista actividad real (TEAC 28-05-2013, RG 4909/2009).
Además, el TS se ha pronunciado en el sentido de que la normativa del IRPF facilita un instrumento para delimitar la actividad empresarial de arrendamiento de inmuebles, aplicable únicamente al ámbito del IRPF, no siendo extensible al IS, entre otras, STS 682/2021 (rec. 1593/2020) de 13 de mayo.
En esta línea, la Dirección General de Tributos (DGT), en consultas recientes (V0346-25 y V1547-25), analizó casos de entidades que tenían encomendada la gestión de arrendamientos empresa especializadas, concluyendo que, atendiendo al volumen de ingresos y la complejidad de los arrendamientos, se cumplían los requisitos del artículo 5.1 LIS. Y lo hace dejando clara la diferencia con el IRPF:
«En el ámbito del Impuesto sobre Sociedades, debe tenerse en cuenta la autonomía del concepto de actividad económica frente al mismo concepto regulado para otras figuras impositivas. En este sentido, el preámbulo de la LIS justifica la nueva inclusión de una definición de actividad económica, hasta entonces referenciada al Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, ante la necesidad de que el Impuesto sobre Sociedades, que grava por excelencia las rentas procedentes de actividades económicas, contenga una definición adaptada a la propia naturaleza de las personas jurídicas.
Por tanto, la interpretación del concepto de actividad económica en el ámbito del Impuesto sobre Sociedades debe realizarse a la luz del funcionamiento empresarial societario, y puede diferir de la interpretación que se realice del mismo en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, por cuanto el mismo concepto puede tener finalidades diferentes y específicas en cada figura impositiva. En este sentido, precisamente, el artículo 3 del Código Civil, de aplicación en la interpretación de las normas tributarias, señala que “las normas se interpretarán según el sentido propio de sus palabras, en relación con el contexto, los antecedentes históricos y legislativos, y la realidad social del tiempo en que han de ser aplicadas, atendiendo fundamentalmente al espíritu y finalidad de aquéllas.”.
En el caso concreto del arrendamiento de inmuebles, la LIS establece que, con carácter general, dicha actividad tiene la condición de económica cuando para su ordenación se utilice, al menos, una persona empleada con contrato laboral y jornada completa.
No obstante, la realidad económica pone de manifiesto situaciones empresariales en las que, si bien una entidad posee un patrimonio inmobiliario relevante cuya gestión requeriría, al menos, una persona contratada al efecto, realizando, en consecuencia, una actividad económica en los términos establecidos en el artículo 5 de la LIS, sin embargo, se observa que el requisito de contratación se ve suplido por la subcontratación a terceras sociedades, especializadas en la gestión inmobiliaria.»
Por otro lado, a la hora de extrapolar los efectos de la sentencia del TS, hay que tener en cuenta que el Alto Tribunal refuerza sus conclusiones incidiendo en las carencias del procedimiento en materia de motivación. Afirma, que si la Administración consideraba que la contratación de la persona era ficticia, debería haber acudido a la vía de la simulación del artículo 16 de la Ley General Tributaria (LGT) y no hacerlo implícitamente pero sin declararla, solapándola como la falta de uno de los requisitos exigidos por la norma para que exista actividad económica:
«Lo que en el fondo subyace en este litigio es que la Administración, tal como admite el Abogado del Estado en su escrito de oposición, ha llegado a la conclusión de que la contratación de la persona a jornada completa era «ficiticia»y, pese a ello, no afronta una situación de simulación que, como en otras ocasiones, no se quiere afrontar.
(…)
Así, pues, se ha utilizado implícitamente la vía de la simulación a los fines de regularización, pero sin declararla, solapándola como la falta de uno de los requisitos exigidos por la norma para que exista actividad económica.
Pues bien, como ha declarado esta Sala en reiteradas ocasiones, la exigencia de claridad, al servicio de la seguridad jurídica, que debe presidir la aplicación judicial del Derecho, especialmente en sede casacional, es incompatible con el reconocimiento de situaciones propiciadas por la Administración donde brilla la confusión.
Por ello, aun aceptando a efectos dialécticos la tesis esgrimida en el escrito de oposición, consistente en que la contratación era «ficticia» y, por tanto, simulada, esta figura, con sus importantes consecuencias, no cabe establecerla al descuido de un modo oscuro, impreciso o ininteligible, sino de forma expresa y solemne, no solo afirmando, en tales casos, que el contrato que se examina es simulado, sino motivando cumplidamente, para favorecer el derecho de defensa, dónde radica la simulación, si es objetiva o subjetiva, absoluta o relativa y, en tal caso, cual es el negocio aparente y cuál el disimulado.»
En definitiva, esta sentencia podría constituir un paso decisivo para la seguiridad jurídica en un tema de gran trascendencia en las empresas familiares y estructuras tipo holding, poniendo fin a la discrecionalidad administrativa a la hora de determinar si el arrendamiento constituye o no actividad económica.
En esta línea, este criterio jurisprudencial ya ha sido acogido expresamente por la DGT en la consulta vinculante V1815‑25, de 13 de octubre de 2025, que versa sobre la exención en el Impuesto sobre el Patrimonio.
No obstante, no parece que la partida haya finalizado todavía.
